[투잡] 상권분석과 점포개발 실전노트 (부동산 실전 창업 지침서)
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목차
1부 상권과 입지조건분석 기본 지식 다지기
1장 상권과 입지조건분석 기초 이해하기 16
1. 상권 입지조건분석의 필요성 16
(1) 입지선정이 창업 성공과 실패 결정 16
(2) 창업 이후 부진 점포 진단의 핵 20
(3) 가맹본부와 가맹점간 분쟁 시 해결의 열쇠 21
(4) 상가 또는 상가건물 가치척도 기준 제공 24
2. 상권과 입지조건분석 개념 및 입지선정 Flow 31
(1) 상권과 입지조건분석의 개념 31
(2) 입지선정 FLOW 34
3. 우리나라 상업입지론 연혁 35
(1) 부동산 입지론 연혁 35
(2) 우리나라 상업 입지론 연혁 36
(3) 우리나라와 서양의 소비행태 및 상권분석 차이 37
4. 부동산과 상가시장 및 창업시장 흐름과 향후 전망 39
(1) 부동산과 상가시장 흐름 및 향후 전망 39
(2) 창업시장 흐름 및 향후 전망 43
5. 중대형상가와 중소형상가 분석방법 차이점 47
(1) 중대형상가와 중소형상가는 소비수단(행태)이 다르다 47
(2) 중대형상가 분석 시 주의할 몇 가지 48
6. 부동산 용도별 입지조건과 주택지와 상업지 차이점 51
(1) 부동산용도별 입지조건 51
(2) 주택지가 쾌적하고 편리하면 상권에 저해가 된다 51
(3) 유동인구가 흘러가는 지하철역은 피하라 54
7. 상가 효용지수와 상가가치 57
(1) 상가분양가, 상가 임대가는 투자 및 창업 의사결정의 관건 57
(2) 위치별 효용지수와 상가가치 58
(3) 층별 효용지수와 상가가치 58
(4) 규모별 효용지수와 상가가치 60
2장 업종별 핵심키워드와 입지 전략 62
1. 업종별 소비자분석에 따른 핵심키워드와 적정 입지 62
(1) 업종별 소비자분석에 따른 핵심키워드 62
(2) 업종별 소비자 분석에 따른 적정 입지 64
2. 업종별 보완과 경쟁관계에 따른 입지전략 66
(1) 경쟁점이 모인 곳에서 해야 하는 업종 67
(2) 경쟁점을 피해서 해야 하는 업종 69
3. 외식업 핵심키워드와 입지전략 70
(1) 일반 외식업의 특성과 입지전략 70
(2) 전문외식업의 특성과 입지전략 71
(3) 그 외 외식업의 특성과 입지전략 72
4. 도소매 판매업 핵심키워드와 입지전략 74
(1) 생필품의 특성과 입지전략 74
(2) 선매품의 특성과 입지전략 76
5. 서비스업 핵심키워드와 입지전략 77
(1) 기술위주 서비스업 특성과 입지전략 78
(2) 소규모서비스업의 특성과 입지전략 79
(3) 대규모서비스업의 특성과 입지전략 80
6. 업종별 중간저지전략 84
(1) 중간저지전략이란? 84
(2) 중간저지전략이 가능한 업종 85
3장 골목상권 독점세대 산출과 상권정보시스템 활용방법 87
1. 중대형점포와 중소형점포 상권의 범위 87
2. 업종에 따른 상권의 범위 89
3. 상권정보시스템 제공 이전의 상권범위와 세대수 산출 92
(1) 1차상권의 범위와 독점세대수 산출 93
(2) 2차상권의 범위와 배후지세대수 산출 93
4. 중소형 상가 상권 단절 요인과 동선 조사 95
(1) 중소형상가 상권단절요인 조사 95
(2) 동선조사가 필수인 아이템과 동선조사 96
5. 골목상권 독점세대 산출 방법 98
6. 상권정보 시스템 활용방법 100
(1) 중소벤처기업부 상권정보시스템 100
(2) 상권정보 시스템 활용방법 100
(3) 서울시 ‘우리마을가게상권분석서비스’와 민간부문 상권분석서비스 108
2부 실전 상권분석과 입지조건 분석 기법
1장 상권 전체 분석이 핵심인 상권분석 112
1. 상권분석의 중요성 112
2. 상권의 경계선과 상권규모 및 상권범위 설정 114
(1) 상권전체 경계선과 상권규모 설정 114
(2) 상권전체의 상권범위 설정 115
3. 개별점포(좁은 의미의 상권)의 상권범위 설정 117
(1) 입지조건 분석과 상권의 범위 117
(2) 상권범위 내 독점세대와 가망세대 117
4. 정량적 상권분석-상권의 번성도(상권력) 분석 119
(1) 지형지세가 상권 형성 좌우 119
(2) 상권력이 상권의 성쇠 결정 123
(3) 밀집도(응집도)가 높을수록 상권력이 우수 124
(4) 점포숫자, 배후지세대가 상권력 파악의 잣대 126
(5) 교통망 연계성 및 도로조건 127
(6) 대형편의시설 및 장애물시설 유무 128
5. 정성적 상권분석- 상권 특성 분석 130
(1) 유동인구와 배후지인구가 상권특성 결정 130
(2) 유동인구 조사 130
(3) 상권정보시스템 이용 독점세대와 배후지세대 산출과 특성분석 133
6. 외국 상권분석 이론 검토 및 활용 137
(1) 라일리(William J.Reilly)의 ‘소매 인력 법칙’ 137
(2) 컨버스(Paul D. Converse)의 ‘상권분기점공식’ 139
(3) 컨버스의 ‘소매흡인력 법칙’ 140
(4) 허프(David C. Huff)의 ‘확률모형’ 142
2장 개별점포 분석이 핵심인 입지조건분석 145
1. 점포 입지분석 147
(1) 입지분석의 핵심 상권단절요인 조사 147
(2) 점포입지 판단 기준 접근성과 가시성 148
(3) 접근성과 가시성에 따른 점포입지 수준 149
2. 점포 조건 분석 159
(1) 점포 구조, 규모, 건물업종구성 조사 159
(2) 상가건물임대차보호법 및 시행령 제·개정 주요 골자 163
(3) 점포 권리금이 상대적으로 비싼 점포는 피하라 171
3. 경쟁점포조사 172
(1) 업종에 따른 보완과 경쟁 172
(2) 상권규모에 따른 보완과 경쟁 173
(3) 상권규모와 업종별 적정점포수 173
(4) 경쟁점포 평가 항목과 평가 잣대 174
4. 점포 권리분석 176
(1) 토지이용계획확인서 176
(2) 등기부등본 176
(3) 건축물관리대장 176
3장 ‘뜨거운 감자’ 권리금 분석 178
1. 권리금의 개념과 성격 178
(1) 권리금의 개념 178
(2) 권리금 회수 기회 보호와 배제 및 권리금 성격 180
2. 권리금산정기준과 근거 185
(1) 권리금 산정기준 186
(2) 권리금 산정근거 186
3. 적정권리금 산정 방법 190
(1) 권리금 산정방법에 의해 권리금 산정 190
(2) 이미 형성된 상권별 권리금 193
4. 점포크기별 적정 권리금 산정 방법 195
(1) 권리금 산정 방법대로 권리금 산정 195
(2) 상권별 권리금에 점포크기 적용법 196
5. 층별 적정 권리금 산정 방법 197
(1) 권리금 산정 방법에 의해 권리금 산정 198
(2) 상권별 권리금에 층별 적용법 198
6. 권리금 산정이 독특한 업종 199
(1) 학원, 어린이집, 고시원, 독서실, 당구장 등 199
(2) 여관·목욕탕의 독특한 권리금 산정방법 201
7. 점포 권리금과 상가분양 바닥 권리금의 실체 203
8. 재개발 상가와 권리금 -용산 참사에서 배우는 교훈 205
(1) 상가세입자와 권리금 문제 206
(2) 재개발 주택 및 상가 보상 현황 208
(3) 재개발, 재건축 상가와 권리금 209
(4) 재개발상가 보상대책 210
9. 도시재생 사업과 권리금 212
4장 매출액 추정과 사업 타당성 분석 215
1. 사업타당성분석의 기본 이해 215
2. 매출 결정 요소와 실제 적용상 문제점 217
(1) 매출결정요소 217
(2) 매출결정 요소 실제 적용상 문제점 218
3. 매출액 추정 방법과 업종별 추정방법 220
(1) 매출액추정방법 221
(2) 업종별, 점포규모별 매출액 추정방법 223
4. 투자대비수익률에 의한 사업타당성 분석 226
(1) 매출액 추정을 통해 월 수익 산출 226
(2) 지출성 비용과 비지출성 비용분해 226
(3) 투자대비수익률분석 228
(4) 투자수익률 및 투자비회수기간 판단기준 228
5. 손익분기분석을 통한 사업타당성 분석 229
(1) 손익분기점은 평균수입과 평균비용이 같아지는 점이다 229
(2) 고정비와 변동비 분해 230
(3) 손익분기점분석 공식과 사례 231
5장 예상매출액 산정과 서면 제공 232
1. 예상매출액 산정서 232
2. 예상매출액산정서의 표준 양식에 관한 규정 234
6장 점포계약 : 계약자유의 원칙과 제한 247
1. 계약자유의 원칙과 제한 249
(1) 계약자유의 원칙 249
(2) 계약자유의 원칙에 대한 제한 249
2. 계약 전 반드시 확인해야 할 사항 251
(1) 점포주의 매도의도 확인 251
(2) 점포건물의 법적 하자 여부 확인 251
(3) 신고 및 허가 관련 사항 251
3. 점포권리양도계약과 점포임대차계약 258
(1) 점포권리양도계약과 점포임대차계약 258
(2) 점포권리양도계약 시 유의해야 할 사항 259
(3) 점포임대차계약 시 유의해야 할 사항 260
3부 실전 상권입지조건분석 실무
1장 실전 주택지·아파트단지 상권분석 실무 264
1. 점포숫자로 주택지 골목 상권 파악하는 방법 264
(1) 주택지 상권 점포숫자와 상권력 265
(2) 상가 분양가를 기초로 한 임대가 산정방법 268
2. 업종분포도로 입지 파악하는 방법 271
3. 아파트단지 내 상권분석 방법 272
(1) 최소한 500세대 이상은 되어야 한다 272
(2) 1,000세대 이상이면 허수가 발생한다. 273
4. 신도시 등 대단위아파트단지 상권분석 방법 275
(1) 신도시 등 대단위아파트단지 상가 구성 275
(2) 신도시 등 대단위 아파트단지 내 상가는 피하라 276
(3) 아파트단지 앞 근린상가도 약화된다 276
(4) 신도시 중심상업지역도 활성화되지 못한다 277
(5) 신규상권이 약해 죽은 사례 278
(6) 죽어 있는 대단위아파트단지 상업지역 적정업종 선정 280
2장 상권 입지단계별 임대가와 권리금 283
1. 상권의 분류 283
(1) 역세권 284
(2) 주택지상권 285
2. 상권 입지 단계별 임대가와 권리금 286
3. 업종별 상권 입지선택법 289
(1) 업종에 맞는 상권과 입지선정 문제 해결순서 289
(2) 입지가 매출을 결정하는 업종은 상권을 낮추라 290
(3) 입지 이외에 다른 경쟁요소가 있는 업종은 입지를 낮추라 292
3장 A급 점포 판별법 294
1. 입지조건이 좋고 권리금이 낮으면 A급점포 296
(1) A급지에 있고 권리금이 낮으면 A급 점포 296
(2) 같은 입지조건에서 권리금이 낮으면 A급 점포 296
(3) A급지 점포는 작고 B급지 점포는 클 때 경험에 따르라 297
2. 투자대비수익률이 높고 권리금이 낮으면 A급점포 298
(1) A급지와 B, C급지간 경합은 투자대비수익률로 따져라 298
(2) 투자대비수익률이 비슷하면 A급지 점포가 A급 299
3. 같은 조건·매출이면 손익분기점이 낮은 점포가 A급 점포 300
4장 점포개발 전략 301
1. 점포개발전략의 필요성 301
2. 점포개발 프로세스 303
(1) 업종에 맞는 입지와 점포크기 숙지 303
(2) 어느 상권에서 할 것인지 정하기 304
(3) 점포 매물정보원과 활용 305
(4) 상권분석과 입지조건분석 실시 305
(5) A급점포 판별 307
(6) 예상매출액 추정을 통해 사업타당성분석 실시 307
(7) 점포계약 체결 307
3. A급 점포 구하기 기법 308
4. 점포개발 보고서 작성 310
5장 상권 모델링을 위한 상권분석 보고서 및 사례 311
1. 중대형점포와 중소형 점포 상권분석 보고서 311
2. 상권 모델링을 위한 상권분석 보고서 313
(1) 후보 점포 상권분석 보고서 313
(2) 상권 모델링을 위한 상권분석 보고서 314
3. 상권모델링을 위한 상권분석 보고서 사례 318
6장 프랜차이즈 상권 입지분석시스템 구축 331
1. 프랜차이즈 사업 핵심과 시스템구축 331
(1) 프랜차이즈 사업 핵심 331
(2) 프랜차이즈 시스템 개발과 구축 332
2. 상권입지분석시스템 구축 335
(1) 표준점포 개발과 시스템 구축 335
(2) 업종별상권의 범위와 영업지역 보호 335
(3) 가맹점 출점전략 336
(4) 폐점전략 339
7장 상가투자자 죽은 상가 살리기 340
1. 죽은 상가 살리기 전략 340
(1) 상권 입지와 업종의 적합성 재분석 341
2. 상가 가치를 높이는 리모델링전략 345
(1) 상가 리모델링과 재건축의 차이 345
(2) 상가 리모델링 장단점 346
(3) 상가별 리모델링 전략 347
(4) 상가 리모델링 계획과 진행 349
3. 효과적인 상가 마케팅전략 350
(1) 부동산 마케팅 개념과 특성 350
(2) 상가 마케팅전략 352
(3) STP 전략 -시장세분화와 타켓 마케팅전략 353
(4) 마케팅믹스 전략 356
8장 창업자 부진 점포진단과 대책 360
1. 부진 점포진단과 전략 360
(1) 상권 입지와 업종의 적합성 재분석 361
(2) 경쟁점포와의 경쟁력 점검 373
(3) 경영능력분석과 활성화전략 375
2. 업종전환과 매도전략 376
(1) 업종전환 377
(2) 점포 매도 전략 378
부록 상가건물 임대차보호법령
1. 상가건물임대차보호법 382
2. 상가건물임대차보호법 시행령 394